Penjualan di komunitas terencana Las Vegas mendapat pukulan lebih besar daripada negara secara keseluruhan pada tahun 2022 di tengah kenaikan suku bunga hipotek, tetapi Lembah berhasil memiliki tiga di 25 teratas dan lima di 50 teratas.
■ Summerlin melanjutkan dominasi nasionalnya sebagai 10 rencana induk teratas, menurut perusahaan konsultan nasional RCLCO dan John Burns dengan merilis daftar tahunan mereka. Keduanya memiliki Summerlin dengan 782 penjualan pada tahun 2022, turun 52 persen dari 1.619 pada tahun 2021. RCLCO memiliki Summerlin nomor 9 di negara sementara John Burns berada di urutan ketujuh.
Komunitas pensiunan Villages di Florida mempertahankan posisi No. 1 dengan 3.923 penjualan, hanya turun 2 persen dari tahun ke tahun.
■ Cadence di timur Henderson adalah penjual tertinggi kedua di lembah dengan 571 penjualan pada tahun 2022, turun 34 persen dari 864 pada tahun 2021. Kedua perusahaan konsultan memberi peringkat Cadence di No. 19. Itu nomor 7 di tahun 2021.
■ Inspirada adalah buku terlaris ketiga di Lembah dengan 517 penjualan pada tahun 2022, turun 32 persen dari 761 pada tahun 2021. RCLCO mencantumkannya di No. 22 sementara John Burns mencantumkannya di No. 23. Inspirada adalah nomor 11 pada tahun 2021.
■ Skye Canyon di barat laut Las Vegas mencatat 413 penjualan pada tahun 2022, turun 37 persen dari 655 pada tahun 2021. Kedua perusahaan memeringkatnya No. 35 di negara tersebut. Saat itu tanggal 22 di tahun 2021.
Penurunan terbesar dari tahun ke tahun terjadi di Valley Vista di North Las Vegas, yang merupakan No. 8 pada tahun 2021, menurut RCLCO, dan keluar dari 50 besar pada tahun 2022. John Burns menempatkan Valley Vista di No. .
Kedua perusahaan menggunakan metrik yang berbeda untuk menghitung penjualan Valley Vista. RCLCO memiliki rencana induk dengan 281, turun 67 persen dari 860 pada 2021. John Burns memiliki Valley Vista dengan 348 penjualan, turun 66 persen dari 1.025 pada 2021. RCLCO menganggap penjualan DR Horton hanya bagian dari rencana induk, sedangkan John Burns menggabungkan DR Horton dengan Lennar, yang memperoleh tanah dari DR Horton.
DR Horton sebelumnya mengatakan penjualan menurun pada tahun 2022 karena memiliki tahun 2021 yang kuat dan terjual melalui banyak produknya.
Wakil Presiden RCLCO Karl Pischke mengatakan ada 2.564 penjualan dari lima master plan teratas Las Vegas, turun 46 persen dari 4.759 pada 2021. Sebaliknya, penjualan 50 master plan teratas turun 20 persen dari tahun ke tahun, katanya.
“Menurut saya tidak adil untuk mengatakan bahwa Las Vegas mendapat pukulan lebih besar ketika kita melihat rencana induk individu lain dan kinerja proyek lain secara nasional,” kata Pischke. “Tapi itu benar-benar sukses besar dengan kelima rencana induknya.”
Pischke mengatakan alasan terbesar penurunan penjualan adalah kenaikan suku bunga mulai dari 4 persen di bulan Februari dan terutama ketika melewati 5 persen di bulan Mei. Ketika mereka mencapai 7 persen di bulan Oktober, itu menyebabkan penurunan penjualan terbesar. Mereka hanya lebih dari 3 persen pada akhir 2021, katanya.
Amerika Serikat bagian Barat terpukul paling keras dari wilayah mana pun, kemungkinan karena masalah keterjangkauan yang ada di banyak pasar di mana rumah berada pada titik harga yang tidak terjangkau, kata Pischke. Menambahkan tarif yang lebih tinggi membuatnya sulit untuk mencatat penjualan yang signifikan, katanya.
“Ini menjadi masalah terbesar di mana-mana dan terutama di Las Vegas untuk mengurangi lalu lintas pembeli dan akhirnya penjualan,” kata Pischke. “Kami juga telah mendengar dari pengembang masterplan bahwa masih ada penundaan waktu konstruksi karena masalah rantai pasokan yang sedang berlangsung. Ini lebih baik daripada di akhir 2020 dan awal 2021, tetapi masih menjadi masalah. Kami telah mendengar dari beberapa pengembang bahwa hingga waktu konstruksi ini menurun dan suku bunga turun, kami kemungkinan tidak akan melihat peningkatan yang signifikan dalam aktivitas penjualan. Sebaik yang bisa kita baca daun tehnya, kita mungkin mengharapkan beberapa kelembutan di pasar melalui keseimbangan tahun 2023 sampai tingkat hipotek turun dan Federal Reserve merasa inflasi terkendali.
Pischke mengatakan yang terbaik yang bisa mereka harapkan adalah suku bunga turun menjadi di bawah 6 persen pada akhir 2023 dan awal 2024. Kemudian laju penjualan akan mulai terlihat seperti level 2019, katanya.
Meskipun turun, Summerlin tetap menjadi 10 besar komunitas rencana induk, dan orang tidak boleh terjebak dalam fenomena nasional, kata Pischke. Itu telah menjadi andalan sejak masuk daftar pada pertengahan 1990-an dan telah memiliki sekitar 26 tahun di 25 besar pada 2015, 10 penampilan teratas dari 1994 hingga 2007 dan 10 penampilan teratas setiap tahun sejak 2015, katanya.
“Hanya karena turun sedikit pada tahun 2022, saya pikir kita akan melihat Summerlin tetap menjadi pembangkit tenaga listrik dalam laporan master plan terlaris untuk tahun-tahun mendatang, terutama karena suku bunga turun ke tingkat yang lebih normal,” kata Pischke. “Saya pikir kami terus melihat kinerja yang kuat dari Cadence, Inspirada, dan Skye Canyon, jadi saya berharap komunitas tersebut tetap menjadi pesaing kuat dalam survei kami untuk tahun-tahun mendatang juga.”
Saat tahun 2023 bergulir, Pischke mengatakan mereka masih melihat pembangun menurunkan suku bunga untuk meningkatkan penjualan. Ada keletihan tentang arah ekonomi dan keengganan untuk mempertahankan persediaan di neraca mereka, katanya.
“Apa yang kami dengar adalah bahwa para pembangun masih ingin berada dalam pengaturan komunitas yang terencana dan ingin berada di lokasi A-plus,” kata Pischke. “Oleh karena itu, kami tidak serta merta melihat pembangun menarik diri dari posisi mereka di komunitas yang direncanakan induk ini dan mengurangi kepemilikan mereka. Mereka akan terus mendorong penjualan dan dalam kasus tertentu itu bisa berarti konsesi harga, pengurangan suku bunga dan saya tidak yakin kita akan melihat penurunan yang signifikan dalam waktu dekat.”
Ken Perlman, kepala sekolah di John Burns Consulting, mengatakan Las Vegas selalu menjadi pasar di mana komunitas terencana berkualitas tinggi telah meraih kesuksesan, bahkan ketika pasar secara keseluruhan mengalami penjualan yang lebih sedikit. Itu tidak bisa mengatasi dinamika nasional, katanya.
“Pasar menjadi lebih menantang dalam satu tahun terakhir karena kami telah melihat suku bunga naik pada tingkat historis dan masalah keterjangkauan di pasar di seluruh negeri dan Las Vegas tidak terkecuali. Keterjangkauan telah ditantang dengan cara yang belum pernah terjadi sebelumnya, ”kata Perlman. “Sebagian besar dari penurunan itu adalah apa yang Anda lihat secara nasional. Sekitar 75 persen rencana induk menurun dari tahun ke tahun. Sebagian dari itu terkait dengan keterjangkauan. Dengan turunnya harga rumah dan suku bunga, orang harus mengalokasikan lebih banyak pendapatan mereka untuk perumahan daripada sebelumnya. Dan membeli rumah baru itu menantang di mana saja.”
Pembangun bekerja untuk menciptakan perumahan yang lebih terjangkau dan ini telah menyebabkan penurunan harga dan perluasan penggunaan insentif melalui pembelian tingkat hipotek. Pengembang ingin membangun rumah yang lebih kecil untuk menurunkan harga, kata Perlman.
Perlman mengatakan bahwa Las Vegas memiliki posisi yang baik untuk maju. Itu selalu menjadi pasar terbatas tanah dan menemukan sebidang tanah besar yang dapat dikembangkan selalu menjadi tantangan.
“Saat Anda melihat Summerlin, ini bukan hanya salah satu tolok ukur untuk Las Vegas, tetapi salah satu tolok ukur negara dalam hal produk dan akses ke fasilitas, ruang komersial, dan integrasi tempat,” kata Perlman. “Anda memiliki pasar berukuran sedang yang memiliki beberapa komunitas terencana terbaik di negara ini, dan itu adalah bukti seberapa baik yang telah dilakukan pengembang dalam menciptakan tempat-tempat tersebut dari waktu ke waktu. Jika Anda melihat Summerlin, Cadence, Inspirada, dan Skye Canyon, ini adalah rencana induk yang terus muncul di daftar kami dari tahun ke tahun. Ini adalah komunitas yang telah bertahan dari waktu ke waktu.”
Kevin Orrock, presiden wilayah Las Vegas untuk The Howard Hughes Corp., pengembang Summerlin, mengatakan Las Vegas tidak turun secara signifikan dibandingkan dengan pasar mana pun di seluruh negeri.
“Itu adalah fungsi suku bunga, dan kami tidak bisa mengendalikan perekonomian,” kata Orrock. “Kami memiliki tarif rendah bersejarah dan garis tren pada tarif meningkat dengan cepat. Kami belum pernah melihat harga melonjak begitu cepat. Orang-orang melompat atau pindah ke sela-sela. Orang tidak suka ketidakpastian, dan mereka akan menunggu. Jika Anda membeli rumah sekarang dan ketika Anda menutupnya, Anda tidak tahu apakah Anda akan mendapatkan tarif 6 persen, tarif 8 persen, atau tarif 5 persen. Jika kami dapat menstabilkan harga, bahkan pada level ini, ini memungkinkan orang untuk memikirkan pilihan pembelian mereka. Saya berharap untuk melihat perbaikan di akhir tahun dengan ekonomi, inflasi dan, mudah-mudahan, suku bunga.”
Orrock menunjukkan bahwa Las Vegas terus memiliki jumlah migrasi masuk yang kuat dan pertumbuhan pekerjaan dan dengan kekurangan lahan, pasokan perumahan terbatas. Summerlin terus menambahkan ruang kantor yang menjadikan komunitas tempat tinggal yang diinginkan dengan perjalanan singkat ke tempat kerja.
Summerlin membuka tujuh lingkungan baru di lembah barat pada tahun 2023 dengan fokus pada rumah terpisah, tetapi Summerlin akan menawarkan baik yang terpasang maupun terpisah dengan berbagai harga mulai dari yang rendah $400.000 hingga $2 juta, kata Orrock.
“Kami memiliki banyak hal dalam pipa,” kata Orrock. “Kami mencari ritel tambahan, kantor lain, dan multi-keluarga. Summerlin memiliki banyak hal yang terjadi. Saya tetap optimis tentang pasar. Saat Anda melihat Las Vegas, itu adalah pulau tersendiri. Industri resor sedang mengalami gangbuster. Bisnis konvensi telah kembali dan Anda memiliki semua acara yang akan datang ke kota, seperti Formula Satu (balap) dan Super Bowl. Ini sangat positif untuk masa depan Las Vegas dalam waktu dekat. Kami telah melakukan apa yang telah kami lakukan selama 33 tahun, tetapi kami terus mengemudikan truk. Dan saya tetap bersemangat tentang masa depan. Perekonomian ini memiliki masalah, tetapi semuanya sedang berjalan.”
Cheryl Gowan, wakil presiden pemasaran Cadence, mengatakan perusahaannya menantikan tahun 2023 yang kuat, meskipun suku bunga tetap menjadi perhatian beberapa pembeli. Banyak pembangun menawarkan insentif untuk menjadikan kepemilikan rumah sebagai pilihan yang menarik. Dia mengatakan harga telah jatuh dan tidak melihat mereka jatuh lebih jauh.
“Meningkatnya tingkat hipotek pasti membuat orang berhenti sejenak untuk melihat bagaimana hal-hal yang terjadi,” kata Gowan. “Tapi pembangun menawarkan insentif jadi ini masih waktu yang tepat untuk membeli rumah. Ini masih merupakan opsi yang menarik. Beberapa bantuan dengan biaya penutupan. Beberapa melakukan peningkatan gratis dan beberapa menurunkan suku bunga.”
Cadence memiliki lebih banyak pembangun yang bergabung pada tahun 2023. DR Horton, yang memiliki 1.200 kavling, akan memulai penjualan pada kuartal pertama dan menawarkan paduan baru rumah dan poin harga untuk pembeli, kata Gowan. Mereka akan memiliki rumah dan townhouse satu lantai dan dua lantai. Century Community akan menjual rumah terpisah berlantai satu.
“Ada sesuatu yang baru bagi orang untuk melihat dan melihat seperti apa situasi mereka nantinya,” kata Gowan.
Inspirada mendapat dorongan pada tahun 2023 dan seterusnya dengan rencana Station Casinos untuk membangun hotel dengan 600 kamar dalam rencana induk yang tidak hanya mencakup kasino seluas 80.000 kaki persegi, tetapi juga bioskop, arena bowling, dan restoran. Konstruksi diperkirakan akan dimulai setahun dari sekarang.
Aaron Hirschi, presiden divisi Las Vegas KB Home dan pengembang utama Inspirada, mengatakan sangat menarik bagaimana hal-hal berkembang dengan pembangunan perumahan dan bagian pusat kota di mana ada dua mal yang dibuka dan apartemen baru. Toll Brothers telah memulai pembangunan komunitas townhome baru.
“Ini menjadi tempat yang lebih menarik untuk ditinggali,” kata Hirschi. “Pengumuman Station Casinos baru-baru ini menjadi perintis sangat menarik dan masa depan menggembirakan. Pembangunan di Henderson barat telah meledak dalam beberapa tahun terakhir. Ada banyak pekerjaan, tempat berbelanja, dan hal yang harus dilakukan. Kasino adalah pusat bisnis yang menarik dan kemudahan untuk hiburan dan bersantap. Kami mendapat umpan balik positif dari penduduk kami dan orang-orang yang datang untuk membeli.”
Hirschi mengatakan dia optimis untuk tahun 2023.
Sementara suku bunga tinggi telah memperlambat penjualan pada tahun 2022, dia mengatakan beberapa minggu terakhir telah melihat kebangkitan minat dari pembeli dan penjualan menurun memasuki tahun baru.