Dari Bellagio dan The Cosmopolitan of Las Vegas hingga Rio, Palms, dan seterusnya, properti Las Vegas yang tak terhitung jumlahnya telah terjual dalam jumlah besar tanpa membayar sepeser pun pajak transfer properti.
Hasilnya adalah penghematan besar bagi pembeli dan penjual — dan hilangnya pendapatan untuk sekolah, perumahan berpenghasilan rendah, dan layanan lainnya di Nevada.
Dengan sesi legislatif negara bagian berikutnya mulai Senin, sebuah RUU akan menaikkan pajak transfer untuk “dana kebutuhan kritis” yang baru.
Tetapi tidak jelas apakah anggota parlemen berencana untuk mempelajari struktur transaksi kompleks yang menyelamatkan perusahaan besar dari membayar pajak yang sering dikenakan pada penjualan rumah, gudang, dan real estat lainnya di Las Vegas Valley.
RUU Senat 68 berupaya menaikkan pajak transfer properti sebesar 20 sen untuk setiap nilai $500. Uang tersebut akan masuk ke dana baru yang akan dibelanjakan untuk bantuan “perumahan berpenghasilan rendah”, perumahan pendukung dan layanan pendukung.
Tindakan tersebut diperkenalkan atas nama Dewan Kebijakan Kesehatan Perilaku Regional Clark, sebuah panel penasehat negara, dan dirujuk ke Komite Pendapatan Senat dan Pengembangan Ekonomi.
Pajak transfer membentuk sebagian kecil dari harga jual properti. Di Clark County, jumlahnya mencapai 0,51 persen, artinya pembelian rumah senilai $300.000 menghasilkan tagihan pajak transfer sebesar $1.530.
Tetapi dengan rumah dan properti lainnya sering berpindah tangan, terutama di pasar real estat penjual roda di Las Vegas, uang ini bertambah.
‘Ikuti surat hukum’
Nevada menghasilkan lebih dari $330 juta pendapatan pajak transfer tahun fiskal lalu, menurut Departemen Perpajakan.
Di antara undian tahun lalu adalah $177,8 juta untuk dana umum Nevada. Hampir $63 juta untuk Clark County School District, dan $13,8 juta untuk perumahan berpenghasilan rendah.
Namun demikian, Southern Nevada telah melihat banyak transaksi real estat selama bertahun-tahun yang tidak berkontribusi pada aliran pendapatan ini.
Seperti yang dilaporkan Review-Journal musim semi lalu, setidaknya $27,5 miliar transaksi di wilayah Las Vegas — terdiri dari sekitar dua lusin penjualan yang melibatkan hotel, kasino, pusat perbelanjaan, dan properti lain yang sebagian besar berada di atau dekat the Strip — sejak 2007 ditutup tanpa ada yang dilaporkan ke publik pajak pengalihan harta.
Dalam transaksi semacam itu, pembeli seringkali mengakuisisi perseroan terbatas atau entitas lain yang memegang kepemilikan atas real estat, alih-alih membeli properti secara langsung. Kesepakatan itu juga sering mengutip pembebasan pajak transfer yang diizinkan berdasarkan undang-undang negara bagian ketika pemilik properti memindahkan properti riil ke anak perusahaan.
Transaksi tanpa pajak transfer termasuk penjualan Bellagio senilai $4,2 miliar pada tahun 2019; penjualan The Cosmopolitan senilai $1,73 miliar pada tahun 2014 dan penjualan $5,65 miliar tahun lalu; dan penjualan Aria dan Vdara hampir $3,9 miliar pada tahun 2021.
Penjualan Bellagio saja bisa menghasilkan pajak transfer lebih dari $21 juta.
Raksasa kasino MGM Resorts International, yang menjual real estat Bellagio dan beberapa properti lain yang dilacak untuk laporan kami, sebelumnya mengatakan struktur kesepakatan ini “khas di antara transaksi real estat yang melibatkan bisnis dari semua ukuran di berbagai industri.”
Ia menambahkan: “Setiap transaksi yang kami lakukan mengikuti surat hukum dan mematuhi semua persyaratan peraturan.”
‘Luar biasa situasinya’
Tahun lalu, Gubernur saat itu. Steve Sisolak, seorang Demokrat, mengatakan laporan surat kabar itu “mengungkapkan besarnya situasi,” dan dia “berharap” Badan Legislatif “akan melihat ini secara keseluruhan” ketika sesi berikutnya bersidang.
“Kami harus mengambil pajak transfer atas penjualan tersebut,” kata Sisolak, yang tidak tahu bahwa transaksi disusun seperti itu.
Senator Negara Bagian Dina Neal, ketua Komite Pendapatan dan Pembangunan Ekonomi, minggu ini tidak menanggapi permintaan komentar tentang SB68 atau jika tindakan terkait pajak transfer lainnya sedang dipertimbangkan.
Sen. Fabian Donate, wakil ketua komite dan anggota dewan kebijakan di belakang SB68, tidak menanggapi permintaan komentar.
Ketika ditanya tentang pandangan Gubernur Joe Lombardo tentang SB68, dan apakah dia ingin anggota parlemen memeriksa pajak transfer secara lebih luas, kantornya mengatakan bahwa Lombardo, seorang Republikan yang mengalahkan Sisolak tahun lalu, “secara konsisten mengatakan dia tidak menginginkan kenaikan pajak tidak akan mendukung. “
Sekilas, pajak transfer mungkin tampak goyah atau misterius, tetapi pendapatannya membantu mendanai berbagai layanan.
Waktu akan memberi tahu apakah anggota parlemen Nevada mencermati kesepakatan yang dapat menambah tumpukan uang ini.
Hubungi Eli Segall di esegall@reviewjournal.com atau 702-383-0342. Mengikuti @eli_segall di Twitter.