Ketika penjualan rumah Las Vegas anjlok tahun lalu dan penjual memangkas harga mereka, itu bukan satu-satunya sisi pasar perumahan yang mengerem.
Tuan tanah mematikan kenaikan sewa mereka, investor membeli lebih sedikit kompleks apartemen, dan lowongan apartemen naik lebih tinggi.
Penyewa juga mulai menegosiasikan tarif sewa, sebuah taktik yang “hampir tidak ada dalam beberapa tahun terakhir,” kata Brian Hartsell, pemilik Key Property Management.
Penyewa masih menyewa unit di Southern Nevada, tuan tanah masih membeli gedung dan pengembang masih memasang proyek. Tapi setelah rentetan pertumbuhan sewa besar yang menimbulkan kekhawatiran tentang kemampuan penyewa untuk mengikuti, pasar persewaan Nevada Selatan telah mendingin.
Las Vegas tidak sendirian. AS secara keseluruhan berakhir tahun lalu dengan penurunan harga sewa selama tiga bulan berturut-turut, lapor situs web daftar Zillow.
“Kami memiliki sedikit lebih banyak ruang bernapas di pasar,” kata ekonom senior Zillow, Nicole Bachaud, kepada Review-Journal.
Menyewa kenaikan ‘ditahan’
Sewa bulanan rata-rata untuk sebuah apartemen di Nevada selatan adalah $1.422 tahun lalu, turun sekitar 1 persen dari tahun 2021, menurut data yang dirilis oleh Asosiasi Apartemen Negara Bagian Nevada. Sebagai perbandingan, harga sewa melonjak 22 persen pada tahun 2021.
“Perlambatan ini merupakan salah satu penurunan pertumbuhan sewa yang paling mendadak di pasar AS mana pun,” kata direktur eksekutif asosiasi Robin Lee dalam rilis berita bulan lalu.
Mosi Gatling, manajer penjualan North Las Vegas untuk pemberi pinjaman hipotek LoanDepot, mengatakan penyewa “secara konsisten” mencoba membeli rumah pada tahun 2021 di tengah rekor biaya pinjaman yang rendah dan kenaikan sewa yang tajam.
Penyewa melaporkan kenaikan bulanan sebesar $200 hingga $1.000, kenang Gatling, meskipun kenaikan sewa sekarang tampaknya “ditahan”.
Orang-orang “lebih kecil kemungkinannya” untuk pindah akhir-akhir ini di tengah ekonomi yang goyah, dan unit-unit sekarang kosong lebih lama sebelum disewa kembali, kata Hartsell, yang perusahaannya mengelola sekitar 1.600 unit sewaan di Nevada Selatan.
Sekitar awal tahun lalu, properti dalam portofolionya biasanya disewa dalam waktu 14 hari setelah terdaftar, katanya. Sekarang dibutuhkan sekitar 30 sampai 45 hari.
Orang mungkin berpikir masalah penyewa telah diselesaikan akhir-akhir ini, kata Wally Swenson, wakil presiden urusan perusahaan di pengembang perumahan yang terjangkau Nevada HAND.
Tetapi Nevada telah lama berjuang dengan kekurangan unit yang terjangkau untuk penduduk berpenghasilan rendah, dan Swenson mencatat bahwa banyak orang masih meminta rumah yang tersedia kepada kelompoknya.
Portofolionya yang terdiri dari 4.700 lebih unit di Southern Nevada hanya memiliki 26 lowongan. Selama 30 hari terakhir, lebih dari 3.500 calon pelamar telah menyatakan minatnya untuk menyewa tempat di Nevada HAND, katanya pekan lalu.
Debbie Shaw, seorang pekerja shift kuburan berusia 60 tahun untuk UPS, pindah ke rumah sewaan di Henderson lebih dari setahun yang lalu. Dia tinggal dengan teman sekamar dan membayar $200 seminggu, dibandingkan dengan $100 seminggu di rumah mereka sebelumnya di mana sewa keseluruhan juga lebih murah.
Dia telah mencari tempat sendiri, tetapi mengingat anggarannya, dia hanya mampu untuk tinggal di daerah yang sulit.
“Ini hasil yang tipis,” katanya. “Saya telah melihat beberapa bagian yang menakutkan dari Las Vegas.”
‘Nilai baru saja meledak’
Pada tahun 2021, pasar perumahan Las Vegas melaju dengan kecepatan paling gila dalam beberapa tahun. Dipicu oleh tingkat hipotek yang rendah, harga penjualan rata-rata mencapai tertinggi baru sepanjang masa hampir setiap bulan, rumah terjual dengan cepat, pembeli membanjiri properti dengan penawaran dan pembangun menempatkan pembeli dalam daftar tunggu.
Pasar persewaan juga meningkat karena penyewa, termasuk masuknya penduduk baru ke Las Vegas, mencari lebih banyak ruang di tengah pengaturan kerja-dari-rumah yang meluas selama pandemi.
Secara umum, semakin mahal dan sulit – bagi pembeli dan penyewa – untuk menemukan tempat di Nevada Selatan.
Pada acara awal untuk program perumahan terjangkau yang dikelola negara senilai $500 juta musim semi lalu, Rep. Steven Horsford, D-Nev., Kata perumahan yang terjangkau adalah “krisis nyata saat ini”.
Dia menunjuk pada kenaikan sewa yang “mengejutkan” di Las Vegas dan mengatakan terlalu banyak orang “bertanya-tanya apa yang akan terjadi jika mereka tidak mampu lagi membayar sewa yang meningkat pesat ini.”
Saat pasar apartemen memanas, pemilik juga mengambil lebih banyak bangunan dengan harga yang naik pesat.
Investor membeli 199 kompleks apartemen di Nevada Selatan pada tahun 2021, lebih dari dua kali lipat tahun sebelumnya, menurut asosiasi apartemen negara bagian, yang menarik data dari pelacak real estat CoStar.
Harga penjualan rata-rata adalah $219.958 per unit pada tahun 2021, naik hampir 55 persen dari tahun sebelumnya.
Permintaan penyewa tinggi, suku bunga rendah dan, menurut pengembang kondominium Las Vegas Doug Eisner, investor menumpuk ke pasar dengan kepadatan lebih rendah dan padat di pinggiran kota seperti Nevada Selatan.
“Nilai baru saja meledak,” kata Eisner, salah satu pendiri The Calida Group.
Permintaan pendinginan
Lonjakan tajam dalam tingkat hipotek tahun lalu membanjiri pasar perumahan Las Vegas dengan air dingin. Total penjualan turun tajam, harga turun dan inventaris yang tersedia melonjak.
Setelah serangkaian kenaikan sewa yang besar – dan karena harga gas, bahan makanan, dan barang lain yang lebih tinggi merugikan keuangan orang – pasar persewaan juga melambat.
Asosiasi apartemen negara mengatakan bahwa “rekor inflasi akan terus mendinginkan permintaan apartemen” dan mencatat bahwa lowongan telah mencapai tingkat tertinggi dalam hampir satu dekade.
Penjualan investasi juga anjlok, karena pemilik-penghuni membeli 144 kompleks apartemen tahun lalu, turun hampir 28 persen dari 2021.
Sebagai tanda lain dari pelonggaran tekanan sewa, Shaw, pekerja UPS, mengatakan dia sekarang “ratusan” dalam daftar tunggu untuk perumahan yang terjangkau.
“Awalnya saya ribuan,” katanya.
Hubungi Eli Segall di esegall@reviewjournal.com atau 702-383-0342. Mengikuti @eli_segall di Twitter.