Meskipun tingkat hipotek yang meningkat memperlambat penjualan rumah baru dan yang sudah ada, seorang ahli perumahan mengatakan kepada industri pembangunan rumah Southern Nevada bahwa ini bersifat sementara dan dengan 6.000 orang pindah ke Las Vegas sebulan, dalam satu hingga dua tahun ke depan akan terjadi kekurangan perumahan.
Presentasi yang dibuat oleh Brian Gordon, kepala sekolah di Applied Analytics, akan membantu meredakan kekhawatiran para pembangun yang ingin membangun lebih banyak rumah di tengah perlambatan saat ini. Slogannya adalah bagaimana pasar perumahan mulai stabil setelah penurunannya. Penjualan rumah baru bersih – penjualan dikurangi pembatalan – turun 33 persen pada tahun 2022 sementara harga rata-rata rumah baru naik 17 persen, menurut Home Builders Research yang berbasis di Las Vegas.
Selain pertumbuhan penduduk, Gordon mengatakan tingkat hipotek mulai turun, yang hanya akan membantu penjualan. Hipotek tetap tiga puluh tahun adalah 3,1 persen pada Desember 2021, tetapi mencapai 7 persen pada musim gugur yang lalu dan sejak itu turun menjadi 6 persen. Federal Reserve terus menaikkan suku bunga untuk memperlambat permintaan dan mengekang inflasi, tetapi pada titik tertentu suku bunga akan berkurang.
“Ketika tarif naik, ketakutan muncul dan kepanikan muncul dan semua orang mundur. Stabilitas harga KPR berpotensi menguntungkan pasar perumahan. Itu memberikan sinyal kepada masyarakat,” katanya.
Setahun yang lalu, tarif hipotek untuk rumah $500.000 adalah 3,1 persen, dan pembayaran hipotek bulanan adalah $2.100. Dengan kenaikan tarif, biaya rumah itu $900 lebih per bulan, yaitu sekitar $10.000 per tahun. Melakukan pembayaran $2.100 sebulan yang sama berarti membeli rumah seharga $350.000, kata Gordon.
“Itulah salah satu alasan kami melihat tekanan ke bawah pada harga,” kata Gordon. “Orang-orang menempatkan lebih banyak pendapatan mereka untuk pembayaran hipotek mereka. Mungkin itulah sebabnya kami melakukan lebih baik dari yang seharusnya.”
Gordon muncul di acara makan siang tahunan yang disponsori oleh Southern Nevada Home Builders Association. Sekitar 300 orang menghadiri acara di Orleans.
Selama 12 bulan terakhir, sekitar 72.000 orang menukar SIM luar negara bagian dengan SIM Nevada, kata Gordon. Ini meningkatkan permintaan pasar perumahan dari waktu ke waktu.
“Ada 6.000 orang yang pindah ke sini dalam sebulan, dan kami melihat banyak pertumbuhan populasi yang positif masuk ke pasar,” kata Gordon. “Kami kehilangan sekitar 2.000 orang per bulan, jadi di internet kami mengalami pertumbuhan antara 3.000 dan 4.000. Orang-orang itu harus tinggal di suatu tempat. Untuk kalian semua, mari kita membangun beberapa rumah dan berharap mereka membelinya.”
Berdasarkan sambungan listrik, 8,2 orang pindah ke Las Vegas setiap jam setiap hari selama 365 hari setahun. Dan persentase terbesar masih datang dari California membawa kekayaan mereka, kata Gordon.
“Itu seharusnya memberikan stabilitas untuk pasar perumahan secara keseluruhan,” kata Gordon.
Gordon mengatakan apa yang terjadi di pasar rumah yang ada memainkan peran penting dengan konstruksi baru.
Ada 5.400 unit di pasaran, yang tidak banyak, dan itu memaksa lebih banyak orang untuk mempertimbangkan rumah baru, meskipun ada waktu lebih lama untuk pindah, katanya. Banyak juga pembeli inventaris yang tidak tertarik untuk mengakuisisi, yang menciptakan peluang bagi pembangun rumah, katanya.
“Saya tidak berpikir ketika kita melihat kembali pada 2019 dan 2020 ketika kita memiliki hampir 10.000 unit di pasar, orang-orang berteriak dari atas atap bahwa persediaan terlalu banyak,” kata Gordon. “Hari ini kita akan mundur dengan semakin sedikit unit di pasar. Ini adalah keuntungan untuk konstruksi baru.
Gordon mengatakan ekuitas yang dimiliki pemilik rumah saat ini sangat besar dan bahkan jika ada penurunan harga, tidak seperti setelah Resesi Hebat. Ada beberapa orang dengan ekuitas negatif dan sekitar 75 persen dari semua hipotek beredar memiliki suku bunga 4 persen atau kurang, katanya.
Memang mereka tidak akan pindah dalam waktu dekat, tetapi itu memberikan stabilitas pada pasar perumahan, jadi kami belum melihat banyak gejolak seperti yang diprediksi beberapa orang, terutama selama pandemi COVID-19 dan akhir-akhir ini karena suku bunga telah turun. naik,” kata Gordon. “Kami berada dalam pendaratan yang jauh lebih lembut dan lingkungan yang jauh lebih stabil. Ini adalah hal yang baik untuk kita semua.”
Asosiasi Las Vegas Realtors melaporkan minggu ini bahwa harga rata-rata rumah keluarga tunggal yang dijual melalui layanan multiple listing di Southern Nevada selama Januari adalah $425.000. Ini adalah harga yang sama dengan bulan Desember, dan turun 2,3 persen dari $435.000 pada Januari 2022. Ini juga turun dari rekor harga sepanjang masa sebesar $482.000 pada Mei 2022.
Sekitar 22 persen rumah tangga Las Vegas mampu membeli rumah dengan harga rata-rata, yang berarti keterjangkauan merupakan tantangan, kata Gordon.
“Saya pikir kita akan melihat peningkatan karena kita telah melihat suku bunga turun sedikit,” kata Gordon. “Keterjangkauan adalah masalah kritis bagi industri yang harus kita tangani.”
Tingkat kekosongan apartemen terus menurun dan sementara sewa unit telah meningkat, mereka juga stabil, kata Gordon. Bahkan ada beberapa pemotongan harga di lembah dan peningkatan konsesi – yang semuanya berdampak pada pasar perumahan.
“Saya berbicara tentang semua orang yang pindah ke pasar ini, dan mereka harus tinggal di suatu tempat,” kata Gordon. “Selama orang tidak meninggalkan Las Vegas Valley, kami akan terus memiliki permintaan yang stabil. Kami memiliki peluang lebih tinggi untuk mengalami kekurangan perumahan dalam 12, 24, atau 36 bulan ke depan. Pikirkan semua unit yang Anda bangun hari ini, dan kami masih memiliki 6.000 orang yang pindah ke pasar setiap bulan. Pada titik tertentu itu akan berbalik dan kami mungkin tidak memiliki stok yang cukup. Ini memberi saya kenyamanan bahwa kita akan melihat stabilitas yang lebih besar di perumahan dan berada di posisi yang lebih baik daripada terakhir kali kita melalui jenis siklus ini.
Selain migrasi, pekerjaan juga penting untuk meningkatkan pasar perumahan, dan Gordon mengatakan bahwa Southern Nevada memiliki posisi yang baik di masa depan. Pada bulan Desember, Nevada menduduki peringkat kedelapan negara dalam hal pertumbuhan pekerjaan, tetapi untuk sepanjang tahun 2022, Nevada adalah No.1, katanya.
“Kami adalah pasar yang paling terpukul di negara ini selama pandemi COVID-19, tetapi kami mengembalikan pekerjaan itu,” kata Gordon. “Ini penting.”
Itu harus terus membaik karena dengan iklim pajak Nevada, bisnis terus berpindah ke Las Vegas, terutama dari California, kata Gordon. Nevada peringkat No 7 di negara untuk iklim pajak bisnis, katanya. California tidak. 48.
“Selama mereka terus mengacau di California, kita akan baik-baik saja,” kata Gordon. “Biarkan mereka datang sepanjang hari. Kami akan membawa mereka.”
Eksekutif C-suite di wilayah Barat menempatkan Nevada sebagai lokasi No. 1 untuk relokasi dan lokasi terbaik untuk berinvestasi kembali dalam bisnis mereka, kata Gordon.
“Kami memiliki posisi yang baik dari sudut pandang ekonomi dalam hal relokasi bisnis,” kata Gordon. “Alasan lain mengapa kami memiliki posisi yang baik bagi para karyawan untuk bermigrasi ke sini adalah indeks biaya hidup rata-rata. Kami lebih murah dalam biaya hidup kami secara keseluruhan dan juga lebih murah dari sudut pandang perumahan. Kami lebih murah di antara pasar utama di Amerika Serikat bagian Barat ini.”